Usucapión

Usucapion

La mayoría de la gente sabe que los bienes por lo general se adquieren por donación, por herencia o mediante una venta. Sin embargo, muchos desconocen el usucapión, que permite adquirir bienes por el uso cuando ha transcurrido un mínimo de tiempo determinado.

Qué es y cuándo se produce usucapión

La usucapión, también conocida como prescripción adquisitiva del dominio, es un concepto legal que se refiere al proceso mediante el cual una persona puede adquirir la propiedad de un bien inmueble o mueble por haberlo poseído de manera continuada, pacífica y pública durante un período de tiempo establecido por la ley.

Explicado de una forma más llana, el usucapión es una forma de adquirir la propiedad a través del tiempo y la posesión. Por este método se puede adquirir cualquier cosa con la que se pueda comerciar (Art. 1936 del Código Civil), pero hoy nos vamos a centrar en los bienes inmuebles.

Además, debes saber que existen dos tipos: la usucapión ordinaria y la usucapión extraordinaria, que es la más habitual.

Requisitos para usucapión extraordinaria

Para la usucapion extraordinaria es necesaria una prescripción adquisitiva de 30 años, es decir, haber estado usando el inmueble durante al menos 30 años de forma pública, pacífica y de manera ininterrumpida.

Para acreditar el uso público, uno debe demostrar que se ha hecho a la vista de todos, que se ha habitado la vivienda de forma normal, como si realmente ya fuera suya.

En cuanto a la manera pacífica e ininterrumpida, pues se refiere a que haya sido de forma continuada y sin que haya existido requerimiento del propietario o sus herederos para recuperar la vivienda.

Además, el uso debe haberse realizado en concepto de dueño, y no de mero tenedor. Es decir, debemos acreditar al Juez que de manera subjetiva se tenía la conciencia de ser el dueño del inmueble. Aunque no se tuviera un título, escritura ni contrato. Sin embargo, por alguna razón pensaba que era suyo y así lo ha tratado durante más de tres décadas: pagando impuestos, gastos de comunidad (si los hubiera), suministros, mantenimiento, etc.

Ejemplo de usucapión extraordinaria

Aunque suene raro, esta situación es relativamente frecuente. Por ejemplo, personas mayores, especialmente de otros países europeos, que vienen a disfrutar de su jubilación en España sin tener hijos y posiblemente ningún otro heredero.

Imagina que James decide vender sus bienes en Reino Unido y trasladarse a Málaga para vivir el resto de sus días. No tiene hijos y quedó viudo hace unos años. Tras pasar una feliz jubilación en la Costa de Sol fallece

Durante sus últimos años de vida contrató una asistenta llamada Angela, a la que tomó bastante aprecio y a la que le prometió que le dejaría su vivienda como herencia. Tras fallecer Angela tiene las llaves de la vivienda, así que cumpliendo con lo prometido decide trasladarse a la que era la vivienda de James.

Pasan los años sin ningún tipo de contrato ni título de posesión, sin pagar ningún tipo de arrendamiento y sin recibir ningún tipo de reclamación de herederos. Angela continúa con su vida, conoce a todos los vecinos e incluso ha llegado a ser presidenta de la comunidad.

Eventualmente, esta persona al cabo de 30 años podría adquirir la vivienda por usucapión, ya que ha residido de manera ininterrumpida durante todo ese tiempo, de manera pacífica y a la vista de todos los vecinos, que probablemente conocen la historia del anciano que le dejó el piso como herencia, aunque en realidad no constan en ningún documento, fue una promesa de palabra.

Usucapión ordinaria

La ordinaria es menos frecuente, pero también la contempla la ley, a continuación tienes los requisitos para adquirir una vivienda por esta vía:

  1. Posesión: Debe ser en concepto de dueño, de manera pública, pacífica e ininterrumpida. No cuenta el tiempo de posesión tolerada o autorizada por el propietario.
  2. Buena fe: El usucapiente debe creer de buena fe que ha recibido el inmueble de su dueño.
  3. Justo título: El título que transmite el bien debe ser suficiente para hacerlo, aunque puede ser un contrato afectado por anulabilidad. No se considera justo título el contrato nulo.
  4. Tiempo determinado: La ley establece plazos de tres años para bienes muebles y diez años (presentes) o veinte años (ausentes) para inmuebles. Se pueden computar tiempos de anteriores poseedores y se presume continuidad en la posesión anterior.

Como ves hay notables diferencias entre ambos tipos de usucapión, tanto en los tiempos como en los requisitos. Lógicamente, este tipo de adquisición de inmuebles no aplicar a la viviendas okupadas, ya que ahí si existen reclamaciones de propietarios para recuperar sus viviendas.

Si te encuentras en una situación de este tipo y necesita asesoramiento legal para adquirir la vivienda, no dudes en contactar con nuestro despacho de abogados. Te podemos atender personalmente en nuestras oficinas de Marbella o Málaga capital.

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    Autor: Odériz Echevarría

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