El contrato de arras es un acuerdo privado entre el comprador y el vendedor que formaliza un compromiso previo de adquisición de un bien o inmueble. Este acuerdo está regulado por Artículo 1454 del Código Civil y por tanto ofrece una mayor seguridad para ambas partes.
En este contrato el comprador realiza un pago como señal o anticipo, que representa una parte del precio acordado. Esto crea un compromiso de compra, y en caso de incumplimiento por parte del vendedor o del comprador, se puede aplicar una penalización.
Además, en el contrato de arras también se pueden establecer otras condiciones relacionadas con la compraventa.
El objetivo principal del contrato de arras es, por una parte, que el comprador pueda reservar el derecho sobre la compra de un bien al realizar un pago anticipado, y por otra parte, que el vendedor se comprometa a vender el bien en las condiciones pactadas.
Tipos de contratos de arras
En España, el poder judicial reconoce tres tipos de contratos de arras en una compraventa. Cada tipo tiene sus propias características y consecuencias en caso de incumplimiento, veamos en qué consisten:
- Arras penitenciales: Son las más comunes en una compraventa y las que están reguladas por el Código Civil. En este caso, el comprador entrega una cantidad de dinero como señal al firmar el contrato. Si el comprador incumple, el vendedor puede quedarse con las arras. Si es el vendedor quien incumple, debe devolver el doble de las arras al comprador. Este tipo de contrato permite a ambas partes rescindir unilateralmente el acuerdo.
- Arras confirmatorias: En este tipo de contrato, no se establecen claramente las penalizaciones por incumplimiento. En caso de que alguna de las partes no cumpla, la parte perjudicada puede exigir la venta o buscar una indemnización a través de una demanda judicial. Las arras confirmatorias sirven para confirmar el compromiso de ambas partes con la compraventa.
- Arras penales: Estas arras combinan elementos de los dos tipos anteriores. Si la venta no se lleva a cabo, la parte perjudicada puede quedarse con el dinero de las arras o solicitar la devolución por duplicado, según corresponda. También se puede presentar una demanda para exigir la venta. Las arras penales se establecen como garantía del cumplimiento del contrato.
Cada tipo de contrato de arras tiene sus propias implicaciones legales, para evitar errores busca asesoramiento legal. Si resides en Málaga o Marbella, como abogados expertos en Derecho Civil te podemos atender personalmente. Es fundamental que entiendas las condiciones y consecuencias al momento de firmar un contrato de este tipo.
¿Qué información debe incluir un contrato de arras?
A estas alturas ya debes tener bastante claro qué es un contrato de arras. Ahora vamos a revisar la información que se debe incluir al redactar este tipo de contrato:
- Datos personales completos del comprador y vendedor: Es importante incluir la información personal de ambas partes para identificar claramente a los involucrados en la compraventa.
- Descripción detallada del inmueble o vivienda: Se debe proporcionar una descripción completa del inmueble para evitar confusiones sobre la propiedad en cuestión.
- Precio acordado, forma de pago y distribución de gastos: Se deben detallar claramente los aspectos económicos, incluyendo el precio de venta, cómo se realizará el pago y cómo se distribuirán los gastos asociados a la compraventa.
- Señal o anticipo deducible del precio final: Se establece la cantidad de dinero que el comprador entregará como señal o anticipo para garantizar su intención de compra.
- Plazo máximo para formalizar el contrato definitivo: Hay que establecer un plazo límite dentro del cual se espera que se firme el contrato de compraventa definitivo, para asegurar un proceso de compraventa fluido y evitar demoras innecesarias.
- Tipo de arras y fecha de caducidad del contrato: Se debe especificar el tipo de arras que se utilizará, así como la fecha de caducidad del contrato de arras, para definir las condiciones y consecuencias en caso de incumplimiento.
- Firma del comprador y vendedor: La firma de ambas partes es necesaria para confirmar el acuerdo y la aceptación de las condiciones establecidas en el contrato de arras.
Debes saber que, en el caso de matrimonios en régimen de gananciales, basta con la firma de uno de los cónyuges. En cambio, si se trata de un matrimonio en separación de bienes o una pareja no casada, ambas partes deben firmar, salvo que el inmueble sea adquirido individualmente por uno de ellos.
Otras preguntas sobre el Contrato de Arras
No es obligatorio realizar un contrato de arras en una compraventa de vivienda. Sin embargo, recomendamos su uso para evitar posibles problemas en la transacción. En cuanto a la firma del contrato de arras ante notario, tampoco es obligatoria, pero se aconseja su presencia ya que brinda mayor seguridad y garantías en el proceso.
El contrato de arras y el contrato de reserva tienen un objetivo similar, ya que en ambos se acuerda formalizar una compraventa en un plazo determinado. Sin embargo, existen diferencias importantes entre ellos.
Nuestra recomendación es optar siempre por el contrato de arras penitenciales, ya que está regulado por el Código Civil, y en él se establece las consecuencias legales en caso de incumplimiento. En cambio, el contrato de reserva no tiene una definición específica en la ley, por lo que da menos seguridad en caso de incumplimiento.
La principal diferencia entre ambos contratos radica en su naturaleza y momento de formalización. El contrato de arras es un acuerdo previo que confirma la intención de compra y establece condiciones para la futura compraventa. En cambio, el contrato de compraventa es el acuerdo final y definitivo que establece la transferencia de propiedad.
Existen diferentes formas de redactar un contrato de arras. Si la venta se realiza entre particulares, generalmente el vendedor redacta el contrato basándose en un modelo o también puede ser redactado por el comprador.
En el caso de contratar una inmobiliaria en Marbella o Málaga, ellos se encargan de elaborar el contrato, incluyendo el costo en la comisión. También se puede optar por contratar a un agente especializado.
En cualquier caso, es recomendable contar con asesoramiento legal al realizar cualquier transacción inmobiliaria y leer detenidamente los contratos para comprender plenamente los términos y condiciones de las arras y la compraventa.
