Al ser propietario de una vivienda en alquiler, te enfrentas a diversos desafíos. Uno de los peores escenarios posibles es cuando tu inquilino ha destrozado el piso o la casa que le has alquilado durante unos meses o años.
No hablamos de desperfectos relacionados con el uso normal de la vivienda, sino de de daños significativos a la propiedad y que tenemos todo el derecho a reclamar. Este artículo te explicamos las opciones legales disponibles para los propietarios.
Pasos que debes seguir si quieres reclamar
Cuando un propietario de una vivienda en alquiler se enfrenta a daños significativos causados por el inquilino, es crucial conocer las opciones legales y preventivas disponibles.
En primer lugar, si durante el contrato de alquiler se detectan destrozos, el propietario puede poner fin al contrato, ya que la Ley de Arrendamientos Urbanos establece como incumplimiento la realización de daños dolosos en la propiedad.
La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario
Artículo 27.D de la LAU
En cualquier caso, si al finalizar el contrato te encuentras daños significativos causados por tu inquilino, en líneas generales esta puede ser una buena estrategia:
- Informar y solicitar peparación: Comunica formalmente los daños y pide al inquilino que los repare. Proporciónale la oportunidad de corregir la situación antes de tomar medidas legales.
- Retención de fianza: Si tienes una fianza, considera retenerla para cubrir los costos de los daños. Asegúrate de seguir los procedimientos legales correspondientes y en caso de duda consulta con un abogado experto en Derecho Inmoviliario.
- Demanda judicial: En situaciones donde los daños son significativos y el inquilino se niega a cubrir los costes de reparación, valora la posibilidad de presentar una demanda. Necesitarás recopilar pruebas sólidas para que prospere el caso.
- Negociación de acuerdo: Llegados a este punto, si no quieres esperar al juicio puedes volver a explorar la opción de llegar a un acuerdo con el inquilino. Puedes proponer un plan de pagos para abordar gradualmente los costos, con un juicio a la vista puede que atienda a razones.
- Medidas preventivas: Para no volver a pasar por este maltrago, incluye cláusulas específicas en el contrato de alquiler que establezcan la responsabilidad del inquilino ante posibles daños. Realiza inspecciones periódicas para abordar problemas antes de que se conviertan en daños significativos.
Si quieres ir sobre seguro en todo este proceso y no cometer errores solicita la ayuda de un abogado. En el despacho Odériz Echevarría contamos con abogados expertos en Derecho Civil e Inmobiliario que te brindarán asesoramiento y te podrán representar para defender tus intereses ante inquilinos y en los juzgados.
Reclamar daños en la vivienda por vía judicial
El inquilino, por contrato y por ley, está obligado a mantener la vivienda en buen estado. Supongamos que el inquilino no quiere asumir los costes de reparación, o bien que los daños causados superan la cuantía de la fianza, si lo desea, el arrendador podrá reclamar por vía judicial.
Cuestiones previas a la demanda judicial
Para que una reclamación judicial prospere, es esencial contar con un informe de daños al entregar las llaves, facturas de reparaciones, declaraciones de testigos o informes periciales. Además, es necesario haber requerido al inquilino extrajudicialmente para realizar las reparaciones, preferiblemente a través de burofax.
Reclamación por vía Civil
En la jurisdicción civil, la reclamación se basa en los Artículos 1555 y 1556 del Código Civil. Donde se establece en primer lugar, debe pagar el alquiler según lo que se haya acordado. Luego, usar la casa con cuidado, como haría cualquier persona responsable, para el propósito acordado o, si no se especificó, para el uso común de una casa según las costumbres de la zona.
Si el dueño de la casa o el inquilino no cumple con lo que acordaron, pueden pedir la cancelación del contrato y ser compensados por cualquier daño causado, o solo buscar compensación sin cancelar el contrato.
Si se decide reclamar por a vía Civil, el arrendador debe demostrar que los desperfectos son responsabilidad del inquilino, según lo establecido en el Artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Ojo con lo que se quiere reclamar, ya que el deterioro de la vivienda, muebles y electrodomésticos a causa del uso cotidiano y normal en ningún caso va a prosperar por vía judicial.
Reclamación por vía Penal como Delito de Daños
Desde la perspectiva penal, el inquilino puede incurrir en un delito de daños, según el Artículo 263 del Código Penal. Este delito conlleva multa o prisión, dependiendo de la gravedad de los daños. Para actuar por esta vía, es necesario que se hayan causado desperfectos en la vivienda, muebles o electrodomésticos. La malicia no es requisito; el delito puede ser tanto doloso como imprudente, sin intención.
Plazos para reclamar
El arrendador tiene seis meses desde la finalización del contrato para reclamar daños en la vivienda. Este plazo puede ser extendido, pero no reducido a menos de seis meses, según lo acordado entre las partes o las circunstancias específicas del caso.
Cómo proteger tu vivienda en alquiler
El alquiler de una vivienda puede ser una fuente de ingresos, pero también conlleva riesgos. Si quieres minimizarlos y proteger tu vivienda en alquiler, ya desde el inicio de la relación contractual con tu inquilino, existen medidas preventivas que pueden facilitar el buen desarrollo del arrendamiento:
- Realizar inventario: Es muy recomendable incluir un inventario detallado de los contenidos de la vivienda en el contrato, e incluso puedes elevarlo a escritura pública.
- Conservar las facturas: Guarda facturas de compra de los bienes muebles en caso de tener que acreditar su existencia y titularidad, así como para gestionar daños futuros.
- Solicita una fianza: La fianza de alquiler actúa como un aval económico ante posibles desperfectos durante el contrato. Funciona como un seguro para cubrir reparaciones y, en algunos casos, puede servir como salvavidas en situaciones de impago.
- Finalización del contrato: Al entregar las llaves, es recomendable realizar una revisión exhaustiva de la vivienda en busca de desperfectos. El estado de la vivienda determinará si el arrendador debe devolver la fianza al arrendatario o retener parte o la totalidad para cubrir reparaciones.
En nuestros despachos de abogados en Marbella y Málaga capital atendemos con frecuencia casos de este tipo. Es bueno que los propietarios consulten a expertos inmobiliarios sobre cómo prevenir o manejar situaciones en las que los inquilinos vandalizan la propiedad.
Si un inquilino ha destrozado la casa o piso que estás alquilando, o simplemente te quieres cubrir las espaldas, contacta con nosotros hoy mismo. Resolveremos todas tus dudas, y te ayudaremos en todo lo que necesites: redacción de contratos, reclamaciones, negociaciones, representación, demandas, etc.
