Ceder la vivienda a un hijo: compraventa, donación o herencia

Ceder la vivienda a un hijo

Para muchos padres, ver a sus hijos establecerse en su primera vivienda es un hito emocional y financiero significativo. Sin embargo, surge la pregunta: ¿cuál es la mejor manera de hacerlo? ¿Una compraventa, una donación o una herencia?

La respuesta no es simple y varía según las circunstancias individuales. Algunos jóvenes pueden no tener los ingresos suficientes para una compraventa. En el caso de donaciones o herencias hay que tener en cuenta si hay múltiples herederos, los derechos de los cónyuges, etc.

Es decir, no se trata de ver solamente qué opción en más barata, como progenitores deben estudiar tranquilamente las distintas opciones con un abogado. La compraventa, la donación y la herencia cada una tiene sus propias ventajas y desventajas. Por eso, es crucial comprender a fondo cada opción y sus implicaciones financieras y legales.

En el despacho Odériz Echevarría Abogados tenemos amplia experiencia en este tipo de asuntos de familia. Te podemos proporcionar un asesoramiento personalizado, explicando con detalle las ventajas e inconvenientes de cada solución en tu caso particular.

Diferencias entre donación y herencia

A medida que algunas personas llegan a la tercera edad y acumulan un patrimonio, surge la pregunta sobre cómo transmitir ese patrimonio a sus hijos. ¿Es mejor hacer un testamento a favor de los hijos o realizar donaciones en vida?

Esta decisión también depende de varios factores, como la naturaleza del patrimonio y las necesidades financieras de los donantes y los receptores. En cualquier caso, es esencial evaluar todas las opciones con la ayuda de profesionales legales para tomar la mejor decisión para todos los involucrados.

Ceder la vivienda a un hijo mediante donación

La donación de una vivienda a un hijo es una opción a considerar para aquellos que desean transferir su patrimonio de manera anticipada y planificada. Esta modalidad permite al donante ceder la propiedad de la vivienda de forma gratuita al donatario, generalmente un hijo, sin necesidad de esperar al momento del fallecimiento.

Una de las ventajas principales de la donación es su flexibilidad, ya que puede programarse para realizarse de manera progresiva, lo que puede resultar menos costoso tanto para el donante como para el donatario. Además, las donaciones pueden estar sujetas a distintas bonificaciones y reducciones fiscales, dependiendo de la normativa vigente en cada comunidad autónoma.

Otra característica importante de la donación es su reversibilidad en determinadas circunstancias. Si se establecen cláusulas específicas en el documento de donación, el donante puede recuperar la titularidad del bien donado si el donatario no cumple con ciertas condiciones estipuladas. Esto brinda una mayor seguridad al donante en cuanto al destino y uso del inmueble cedido.

En el caso de donar una vivienda, se deben tener en cuenta los siguientes impuestos:

  1. Impuesto de Sucesiones y Donaciones: Cada región establece sus propias normas fiscales, con topes y bonificaciones según el tipo de bien, la edad del receptor y otros factores. Por lo general, el donatario deberá declarar la donación en su renta, salvo que se trate de su vivienda habitual y tenga más de 65 años.
  2. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): Quien realiza la donación debe declararla en la renta como si fuera una compraventa, calculando la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble y su valor en el momento de la donación. Si existe un incremento patrimonial, se aplicará un impuesto por tramos que puede rondar el 21%.
  3. Plusvalía Municipal: También conocido como Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Este tributo grava el incremento de valor que experimentan los terrenos urbanos al transmitirse la propiedad. El pago de este impuesto corresponde a los herederos o al receptor de la donación, y suele ser la principal carga tributaria en patrimonios con bienes inmuebles de gran antigüedad.

Ceder la vivienda a un hijo mediante una herencia

La herencia es una opción tradicional y comúnmente utilizada para transmitir una vivienda a un hijo tras el fallecimiento del titular. A diferencia de la donación, que se realiza en vida del donante, la herencia entra en vigor una vez que se produce el deceso y se activa el proceso de sucesión.

Una de las principales ventajas de la herencia es su estabilidad legal, ya que el proceso está regulado por el Código Civil y otras normativas específicas.

Sin embargo, la herencia puede plantear desafíos adicionales, especialmente en lo que respecta a la gestión de los bienes heredados y la resolución de posibles conflictos entre los herederos. Además, los impuestos y gravámenes asociados a la herencia pueden variar considerablemente según la comunidad autónoma, lo que puede influir en la decisión de optar por esta modalidad.

Sin duda la herencia ofrece una forma segura y estable de transmitir una vivienda a un hijo. Pero será importante planificar cuidadosamente el proceso y tener en cuenta los aspectos legales y fiscales involucrados.

En el caso de heredar una vivienda, se deben tener en cuenta los siguientes impuestos:

  1. Impuesto de Sucesiones y Donaciones: Este impuesto se aplica cuando se hereda una vivienda, pero cuenta con una reducción del 95% en la base imponible para el cálculo del impuesto, con un límite máximo. Sin embargo, su fiscalidad varía según la comunidad autónoma, por lo que es necesario consultar las normativas locales.
  2. Plusvalía Municipal: Al igual que en el caso de las donaciones, los herederos también deben pagar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, que grava el aumento del valor de los terrenos urbanos al transmitirse la propiedad. Este impuesto se calcula en función del valor catastral del suelo, los años transcurridos desde la adquisición del inmueble (con un límite de 20 años) y otros coeficientes.

¿Es mejor donar o vender la vivienda a un hijo?

Las diferencias entre la compraventa y la donación de una vivienda son fundamentales a la hora de tomar decisiones sobre la transmisión de propiedades inmobiliarias, especialmente cuando se trata de proporcionar una primera vivienda a un hijo.

En una donación, el donatario recibe la propiedad de forma gratuita, mientras que en una compraventa se paga un precio por la vivienda. Esta distinción monetaria es clara, pero hay otros aspectos a tener en cuenta.

En una donación, el donatario debe pagar impuestos como el Impuesto de Donaciones y el Impuesto de Plusvalía Municipal. Por otro lado, en una compraventa, el vendedor debe abonar impuestos como el Impuesto de Tramitaciones Patrimoniales y el Impuesto de Plusvalía Municipal.

Otro factor importante a considerar es el régimen económico matrimonial. Si la vivienda se cede a un hijo casado, la elección entre donación y compraventa puede afectar a la propiedad de la misma en caso de divorcio.

Además, la donación puede ser colacionable en caso de tener más herederos, lo que significa que afectará a la herencia futura del donatario. Por otro lado, la compraventa puede evitar este problema, ya que el hijo recibirá la misma cantidad de bienes que sus hermanos al heredar.

Es esencial tener en cuenta las obligaciones fiscales pendientes y las disposiciones legales al realizar una donación. Si no se hace, se puede considerar fraude a los acreedores. Por otro lado, la compraventa ofrece una mayor seguridad legal en este sentido.

Además, la donación puede revocarse por diversas razones que quedan reguladas en los artículos 644 y siguientes del Código Civil. Como por ejemplo, el incumplimiento de cargas o la ingratitud del donatario. En cambio esta opción no está disponible en una compraventa.

En resumen, tanto la compraventa como la donación tienen sus propias ventajas y desventajas. Es importante considerar todas las opciones y consultar con profesionales legales antes de tomar una decisión.

Resumen de diferencias entre donación y compraventa de vivienda

CompraventaDonación
Aspecto MonetarioSe paga un precio por la vivienda.El donatario recibe la propiedad de forma gratuita.
ImpuestosEl vendedor debe abonar impuestos como el Impuesto de Tramitaciones Patrimoniales y el Impuesto de Plusvalía Municipal.El donatario debe pagar impuestos como el Impuesto de Donaciones y el Impuesto de Plusvalía Municipal.
Régimen MatrimonialPuede afectar a la propiedad en caso de divorcio si el hijo es casado.El bien donado puede ser privativo y no un bien ganancial del matrimonio.
ColacionabilidadNo afecta a la herencia futura del donatario.Puede ser colacionable y afectar a la herencia futura del donatario.
Obligaciones Fiscales y LegalesOfrece mayor seguridad legal y evita posibles problemas con acreedores.Requiere considerar las obligaciones fiscales pendientes y las disposiciones legales para evitar el fraude a los acreedores.
RevocaciónNo se puede revocar.Puede revocarse por diversas razones, como el incumplimiento de cargas o la ingratitud del donatario.
Seguridad LegalOfrece una mayor seguridad legal en comparación con la donación.

Como ves, hay muchos aspectos a tener en cuenta. Por eso no hay una respuesta fácil cuando nos plantean qué es mejor a la hora de ceder la vivienda a un hijo: compraventa, donación o herencia.

Nuestra recomendación es siempre sentarnos para analizar las circunstancias familiares de los progenitores y los hijos. Así podremos tomar la decisión más apropiada para vuestro caso particular.

Si quieres que te ayudemos, contacta con nuestro despacho hoy mismo, te podemos atender personalmente en nuestras oficinas de Marbella o Málaga capital.

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    Autor: Odériz Echevarría

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